2024~2025 대구 미분양 아파트 현황과 시장 동향 총정리

최근 대구 부동산 시장은 공급 과잉으로 인한 미분양 물량이 한동안 크게 늘어나면서 전국적으로도 이슈가 되었습니다. 그러나 2023년부터 미분양이 점차 소진되는 양상도 동시에 나타나고 있습니다. 특히 2024년 하반기 이후 점진적인 공급 축소, 금리 완화 기조, 각종 정부 정책의 지원 등으로 인해 일부 시장 반등 조짐도 감지되는 상황입니다. 실제로 2024년 들어 대구지역 미분양 아파트 수가 다시 감소세를 보인 달도 있고, 지역 내 분양 성적이 의외로 선방하는 단지도 등장하고 있습니다. 오늘은 2024~2025년 대구 미분양 아파트 현황과 공급·수요 동향, 그리고 향후 전망을 정리해보고자 합니다.

1. 대구 미분양 아파트 최근 추이

1) 2023년까지의 큰 흐름

대구 미분양 아파트는 2021~2023년에 걸쳐 폭발적인 분양물량이 쌓이면서 급격히 늘어났습니다.
2021년은 대구 아파트 가격이 고점을 찍었던 시기로, 전년 대비 큰 폭으로 상승했습니다. 이후 2022년 들어 급격한 금리 인상과 시장 분위기 위축 속에서 대구 아파트값이 내리막길을 걸으며 미분양이 공급 물량을 따라잡지 못하게 되었습니다.

2) 2024년 들어 다시 1만 가구 상회 후 감소 전환

2024년 7월 말 대구의 미분양 아파트는 1만70가구로 전월(9,738가구) 대비 증가, 다시 1만 가구를 넘어섰습니다. 하지만 8월 말 기준 미분양 주택 수가 9,410호로 줄어들면서 3개월 만에 감소세로 전환되었습니다.
7월 말 1만70가구 → 8월 말 9,410가구로 660호 감소하였으며, 이후 9월에는 8,864가구로 전월 대비 546가구 추가 감소(약 5.8%↓)한 것으로 나타났습니다.

3) 구·군별 현황

2024년 8월 말 기준으로 북구(2,239호)가 가장 많은 미분양을 보였고, 달서구(1,906호), 남구(1,431호), 수성구(1,321호), 서구(911호) 등의 순이었습니다.
같은 시점에 남구는 초기 부담금을 줄이거나, 할인 혜택을 제공하는 단지 위주로 빠른 소진세를 보여 미분양 감소에 크게 기여했습니다.

4) 준공 후 미분양(‘악성 미분양’) 현황

준공 후 미분양은 예비 입주자가 가장 우려하는 부분입니다. 대구는 전월 대비 다소 감소 혹은 증가하는 등 달마다 다소 들쑥날쑥한 모습을 보이고 있습니다.
예컨대 2024년 8월 말 기준으로 준공 후 미분양이 1,640호로 전월(1,778호) 대비 138호 줄어들어 소폭 감소했습니다.
반면 일시적으로 7월에 준공 후 미분양이 1,635호 → 1,778호로 증가했던 달도 있었고, 또 다른 달에는 감소하기도 하는 등 정확한 추세 판단을 위해서는 계속 주시할 필요가 있습니다.

2. 대구 아파트 공급 및 인허가 물량 추이

1) 2024~2025년 공급 동향

최근 2~3년간 대구에서는 역대급이라고 해도 과언이 아닐 정도로 분양이 집중되었습니다. 그 결과 2022~2023년에만 8만 가구 이상 대량 입주가 이어지면서 “입주 폭탄” 우려를 현실화했습니다.
그러나 2024년 들어서는 분양 속도가 상대적으로 둔화되고, 분양을 준비하던 단지들도 후분양으로 전환하거나 분양 시기를 지연시키는 경우가 늘어났습니다.
부동산114 등 시장조사업체는 2024년 이후 대구 아파트 공급 물량이 크게 줄어들 것으로 전망하고 있으며, 실제로 국토교통부에서 공개한 인허가 자료에서도 대구의 물량 감소 폭이 전국 최대치라는 점이 확인되었습니다.

2) 연도별 예정 입주 물량

각종 매체 기사와 부동산114 자료를 종합하면, 대구는 2024년 약 2만 가구 안팎, 2025년에는 1만 가구 선, 2026년에는 7,000~8,000가구대로 입주 물량이 크게 줄어들 전망입니다.
예를 들어, 한 언론 보도에 따르면 2025년 입주 물량이 1만 344가구로 2024년 대비 절반 이상 줄고, 2026년은 7,725가구, 2027년은 1,000가구 남짓에 그칠 것으로 제시하기도 합니다.
2025~2026년에 공급 축소가 본격화되면, “아파트 공급 절벽”에 따른 가격 방어 효과가 생질 수 있다는 전망도 나옵니다.

3) 인허가 물량 큰 폭 감소

2024년 초부터 9월까지 대구지역 아파트 인허가 물량은 1만1,482건으로, 전년 동기 5만5,096건과 비교해 무려 79.16% 감소했습니다. 이는 전국에서 가장 큰 감소 폭으로, “대구 주택 공급이 사실상 멈출 위기”라는 표현까지 등장하고 있습니다.

3. 미분양 물량 감소 원인과 시장 반응

1) 할인 분양, 초기 부담금 최소화 등의 영향

대구 시내 주요 단지들이 일반 분양가 대비 대폭 할인, 계약금 일부 무이자 할부, 중도금 전액 무이자 등 다양한 프로모션을 펼치면서 미분양 해소에 도움을 주고 있습니다.
특히 남구, 수성구 등 중심지역에서 교통·교육 인프라가 좋은 단지들은 부담을 낮춘 뒤 적극적인 홍보전략을 펴면서 수요자를 끌어들이고 있습니다.

2) 청약 및 분양 시장 일부 회복 시그널

2024년 이후 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제 완화, 전매제한 완화 등 각종 규제 완화책도 등장하여 신규 분양시장 분위기가 조금씩 나아지는 징후도 나타납니다.
실제로 2024년 10월 분양한 ‘e편한세상 명덕역 퍼스트마크’가 1순위 청약 접수 시 높은 경쟁률을 기록하며 미분양만 가득할 것이라는 고정관념을 다소 깼습니다. 해당 단지의 84㎡A 타입은 33.93대 1의 경쟁률을 보였고, 1순위 평균 경쟁률도 11.28대 1로 집계되었습니다.
분양가 인하나 특별 공급 혜택 등을 제공하는 단지에서 높은 계약률이 나오고, 남구를 중심으로 미분양 소진이 가시화되면서 전반적인 미분양 줄어듦에 기여하고 있다는 평가도 있습니다.

3) 대출금리 인하 기대감

금리 인상 기조가 한풀 꺾이고, 2024~2025년 중반 이후 시장 금리 인하 가능성이 제기되면서 내 집 마련을 고민하던 실수요자들이 다시 분양시장을 기웃거리는 추세입니다.
또한 전세 살던 청년·신혼부부 수요자들 사이에서, 입주가 임박했으나 분양 미달로 가격 경쟁력이 상당히 낮아진 단지로 갈아타는 방식에 대한 관심도 커지고 있습니다.

4. 2025년 이후 시나리오: 공급 부족 vs. 시장 불확실성

1) 공급 절벽 전망

2025~2026년에 아파트 공급 물량이 급감할 것이라는 전망이 많이 제기되고 있습니다. 2024년 대비 입주 물량이 크게 줄고, 인허가 물량이 전국 최저 수준으로 급감한 만큼 중장기적으로 신규 아파트 품귀 현상이 벌어질 수도 있다는 분석입니다.
이러한 공급 절벽 우려는 건설사들의 후분양 전환, 고분양가 회피, 금융비용 절감을 위한 분양 시점 조절 등이 복합적으로 작용한 결과입니다.

2) 악성 미분양 해소 여부

관건은 여전히 준공 후 미분양입니다. 입주 시점의 대출 이자 부담, 기존 전세 매물이 쌓일 가능성, 분양가 조정 여부 등에 따라 준공 후 미분양이 얼마만큼 빠르게 흡수될 수 있을지가 향후 시장 안정의 핵심 포인트가 될 것입니다.
다만, 2024년 말~2025년에 입주를 시작하는 단지들도 분양률이 70~80% 수준에 그치는 사례가 일부 있어, 본격적인 입주가 시작되면 악성 미분양으로 전환되는 집계가 어느 정도 증가할 가능성도 배제하기 어렵습니다.

3) 지역별 온도차

대구에서도 수성구, 남구, 중구 역세권 등 선호도가 높은 지역은 상대적으로 빠르게 미분양이 해소되는 편입니다. 북구·달서구 등 대규모 물량이 몰린 곳은 해소 속도가 다소 느릴 수 있습니다.
주택형·면적대별 온도차도 뚜렷합니다. 소형 면적(전용 59㎡ 이하)이나 중소형(전용 84㎡ 이하)이 상대적으로 빠르게 소진되지만, 중대형(전용 100㎡ 이상)은 금리 부담과 투자 수요 하락으로 인해 미분양이 남아 있는 경우가 많습니다.

5. 대구 부동산 시장 가격 전망

본격적으로 대구 아파트 가격 전망을 살펴보면, 2024년부터는 일부 지역을 중심으로 매매가 하락 폭이 줄어드는 양상을 보이고 있습니다. 아직은 “바닥을 확실히 쳤다”라고 단언할 수 없지만, 여러 전문가들은 대구 부동산시장이 2025년을 전후로 반등 가능성을 내다보고 있습니다.

2025년 상반기부터 서서히 회복 가능: 이미 하락 폭이 많이 누적된 데다, 전매제한 완화·금리 하락 기대감이 높아지고 있어서 실수요자들의 시장 진입이 늘어날 수 있습니다.
선호지역(수성구, 일부 역세권 등)은 가격 회복 속도↑: ‘미분양 무덤’이라 불렸던 지역이라도 교통·교육 인프라 우수 지역, 브랜드 아파트 등은 상대적으로 빠른 회복세를 보일 가능성이 있다고 전문가들은 조언합니다.
다만 지역 편차↑, 중대형·외곽은 회복 지연: 북구·달서구처럼 미분양 물량이 많은 지역은 회복까지 걸리는 시간이 더 필요한 한편, 대형 면적대의 미분양도 금리 부담으로 인해 해소 속도가 더딜 수 있습니다.

1) 전문가들의 시각

지역 전문가 집단 다수를 대상으로 한 설문조사 결과, 대구 부동산 시장 반등 시점으로 2025년을 가장 많이 꼽았다는 조사도 있습니다. 예를 들어, 한 부동산 전문조사 기관에서 2024년 말 대구 부동산 경기를 두고 응답자 56.3%가 “2025년에 반등할 것”이라 예측했다는 내용이 보도되었습니다.
“2025년 상반기”가 30.4%, “2025년 하반기”가 25.9%를 차지했고, “2024년 하반기”라는 시각(18.8%)도 뒤를 이었습니다. 이는 여러 매체에서 “2024년에는 여전히 부정적 기조가 다소 유지되나, 2025년 들어 공급 감소·정치 및 매크로적 불확실성 완화 등으로 반등 예열이 가능하다”라고 전망하는 부분과 일치합니다.
다만, 인허가 중단 및 후분양 전환 등으로 25년 이후 분양 가뭄이 심화되면 2026~2027년에는 신규 아파트 희소성이 커지면서 더 큰 가격 상승 동력이 생길 수 있다는 의견도 있습니다.

2) 정치·경제적 리스크와 가격 변동

2024~2025년 세계 및 국내 금리 동향, 정치적 불확실성 등에 따라 시장 심리가 크게 좌우될 수 있습니다. 일부 연구기관(주택산업연구원, 건설산업연구원 등)은 2025년 지방 집값이 약 1.4~2% 떨어질 수도 있다고 전망했지만, 이는 금리인상 혹은 경기 침체가 장기화될 경우를 가정한 시나리오에 가까우며, 실제로 “입주 물량이 줄고 2025년 하반기에 정치·경제 불안이 해소되면 반등이 빨라질 것”이라는 의견도 존재합니다.
따라서, 변수(금리, 수요층 회복, 규제 완화 등)에 따라 하반기 이후 분위기가 빠르게 반전될 가능성도 있다는 것이 부동산 전문가들의 공통된 견해입니다.

3) 단계별 가격 흐름 시나리오

2024년 상반기: 금리인상 여파 및 수요 위축이 일부 잔존, 지역별로는 선호도 높은 곳만 미분양이 서서히 해소되며, 매매·전세가격 하락 폭 축소 가능성.
2024년 하반기~2025년 상반기: 인허가 및 신규 공급 크게 줄어드는 시점. 정치·경제 불확실성이 일부 해소되면, 실수요층의 매수 움직임이 나타나면서 체감도 높은 지역부터 보합 내지 소폭 상승 전환.
2025년 하반기~2026년: 과잉공급발(發) 미분양이 어느 정도 소진되고, 신규 분양 물량이 급감하여 일부 단지 희소성 부각. 금리나 경기여건이 호전되면, 인기 입지·브랜드 단지를 중심으로 가격 반등 가능.

6. 실제 사례: 할인 분양 및 분양 성적

1) 할인 분양과 준공 후 분양

옵션 무상 제공이나 평당 분양가 할인, 중도금 무이자 등 공격적인 판매 전략을 펼치는 단지들이 2023년~2024년에 쏟아졌습니다. 예컨대 달서구, 남구 일부 단지에선 1억 원 상당의 할인 혜택을 걸기도 했으며, 최근에는 대구 최초의 ‘준공 후 분양’ 단지가 등장하기도 했습니다.
후분양으로 전환한 단지 중 반고개역 푸르지오(240세대), 상인 푸르지오 센터파크(990세대) 등이 “완공 후 직접 집을 확인할 수 있어 안심”이라는 장점을 내세워 수요자 관심을 모으고 있습니다.
다만, 후분양 단지는 완공 시점에 총 분양가를 한꺼번에 준비해야 한다는 부담이 존재하고, 분양가 자체가 선분양 대비 다소 높게 책정되는 경우가 많아 단기간 완판 여부는 다소 불확실하다는 지적도 있습니다.

2) 청약 사례: ‘범어 아이파크’ · ‘e편한세상 명덕역 퍼스트마크’

‘범어 아이파크’: 2023년 말~2024년 초에 후분양 방식으로 분양한 대구 수성구 범어동 단지. 1순위 경쟁률 평균 15.3대 1을 기록하며 완판되었습니다. 수성구 핵심 입지와 아이파크 브랜드, 후분양으로 인한 분양 불확실성 해소 등이 결합한 결과로 분석됩니다.
‘e편한세상 명덕역 퍼스트마크’: 2024년 10월 분양, 중구 명덕역 역세권이라는 입지와 브랜드, 그리고 분양가 할인 혜택 등이 맞물려 계약률 70% 이상, 일부 평형에서는 33대 1이 넘는 청약 경쟁률을 보이며 성공 분양 사례로 꼽힙니다. 그 결과, 대구 분양시장이 완전히 죽은 것은 아니며, 좋은 입지·적정 분양가만 갖춰진다면 여전히 청약 수요가 존재함을 보여준 사례가 되었습니다.

7. 내 집 마련·투자 전략

1) 실거주자 시점

전문가들은 2024년 하반기~2025년 상반기 사이를 “상대적으로 저렴이 매물을 잡을 수 있는 시기”로 꼽습니다. 특히, 급매 위주로 거래가 활발하고 분양단 초기에 적용되는 프로모션이 풍부하기 때문에, 입지·교육·교통 등 원하는 조건을 충족할 수 있는 단지를 선별해보는 것이 좋습니다.
2025년 이후 공급절벽이 본격화되면, 당장은 가격이 낮아 보여도 향후 시세 반등 시점에 특히 인기 지역 아파트가 가파르게 오를 가능성이 있으므로, 자금 여력이 된다면 조기매수를 고려하라는 조언도 있습니다.

2) 투자 수요 관점

과거 대비 전매 제한 완화 등으로 분양권 거래가 늘었으나, 전체 시장 침체로 인해 분양권 프리미엄이 크게 붙지 않는 상황이 많습니다. 오히려 마이너스 프리미엄(마피) 매물이 나오는 단지도 많아 “이웃 단지보다 어느 정도 가격 경쟁력이 있는지, 중도금/잔금 부담 수준이 어떤지”를 꼼꼼히 따져야 합니다.
일부 전문가들은 “단타성 투자보다는 2~3년 실거주를 겸한 중장기 보유 전략이 안전하다”라고 조언합니다. 특히, 지역 내 입지·학군·개발 호재가 뒷받침되는 곳의 중소형 아파트가 상대적으로 유망하다고 평가합니다.

3) 주의사항: 대출 이자·잔금 부담

현재 금리가 완전히 내려가진 않았기 때문에, 분양권 구매 후 잔금 시점에 높은 대출 이자 부담이 예상될 수 있습니다.
“반값 아래” 할인분양이라는 말만 믿고 덜컥 계약했다가, 중도금·잔금 납입 과정에서 자금 여력이 부족해 어려움을 겪는 사례도 있습니다.
청약 전 꼼꼼한 가계부 점검, 디딤돌대출, 보금자리론 등 정책대출 활용 여부 검토가 필수입니다.

8. 2024~2025 대구 미분양 아파트 시장 Q&A

(1) “악성 미분양(준공 후 미분양)은 언제쯤 줄어들까요?”

일반적으로 입주 직전까지 분양률이 저조한 아파트가 준공 후 미분양으로 넘어가게 됩니다. 2024년 하반기부터 2025년 상반기까지는 입주 물량이 여전히 큰 곳이 일부 남아 있어서, 일시적 증가가 있을 가능성도 무시할 수 없습니다.
다만, 2025년 이후 공급량이 확 줄어들어 준공 후 미분양도 빠르게 소진될 공산이 크다는 예측이 많습니다. 실제로 할인 분양이나 중도금 무이자 등 혜택이 있는 준공 후 미분양 단지를 찾는 실수요자들이 나타나면서 소진 속도도 점차 빨라지고 있습니다.

(2) “대구 내 어떤 지역이 유망할까요?”

수성구, 중구, 남구 주요 역세권: 이미 청약 시장에서 호응이 높은 지역이며, 학군+도심 접근성이라는 장점이 부각됩니다.
북구·달서구 중에서도 GTX(광역급행철도) 호재나 지하철 접근성을 가진 단지는 눈여겨볼 만합니다. 다만, 상대적으로 공급 물량이 많으므로 가격 상승 속도는 차별화될 수 있습니다.
재건축·재개발 구역(중구·동구 등)에서 입지 여건이 좋은 곳은 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

(3) “내년 분양 일정과 물량은?”

2024년 가격이 많이 떨어지고, 분양이 어려워지면서 후분양 또는 분양 연기가 속출하고 있습니다.
2025년에 실제로 분양할 가능성이 높은 단지는 1만 가구 이하 수준으로 전망되며(전체 사업계획 대비 실제 분양 전환이 제한적), 2026~2027년은 공급 ‘절벽’ 수준에 이를 가능성이 있습니다.
결론적으로 2024~2025년 사이 분양 프로젝트가 상당 부분 앞뒤로 분산·연기될 수 있으므로, 정확한 시점·세부 스펙은 지역별 시행사 공고를 주시해야 합니다.

9. 글 마무리 및 총평

지금까지 2024~2025년 대구 미분양 아파트 현황과 시장 흐름, 가격 전망, 그리고 내 집 마련·투자 전략을 두루 살펴보았습니다. 결론적으로 시장은 “공급 과잉 속 미분양 증가” vs. “앞으로의 공급 감소·금리 인하 기대”라는 상반된 요인들이 공존하고 있으며, 2024년 상반기까지는 추가 옥석 가리기가 이어질 가능성이 높습니다.

그러나 2025년 이후로는 입주 및 신규 분양 물량이 급감하면서, 특정 지역/단지부터 점차 반등 흐름이 나타날 것이라는 의견이 지배적입니다. 물론 지역별·단지별 편차가 클 것이므로, 신중한 입지 분석과 자금 계획, 분양타입·분양가 비교가 그 어느 때보다 중요해졌습니다.

대구 부동산 시장은 “워낙 공급이 많아 휘청이고 있지만, 결국은 수요가 견고한 핵심 입지부터 살아나면서 전 역으로 확산될 것”이라는 전형적인 사이클을 밟고 있다는 분석도 많습니다. 실거주자라면 선호 지역의 급매·할인분양 정보를 주시하면서, 조건이 맞는다면 지나치게 기다리기보다 금리 추세·물량 흐름을 보며 합리적 시점에 내 집 마련을 시도해 보는 것도 충분히 좋을 것 같습니다.

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